隨著社會(huì)的發(fā)展，居民對住房消費(fèi)的認(rèn)識發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由以往的滿足基本生活需要階段提升到了對住宅品質(zhì)高要求的階段，因此，市場對精裝修住宅的需求量明顯增多。隨著精裝修市場的不斷發(fā)展，面向樓盤的大規(guī)模住宅精仿古裝修已成為裝修行業(yè)的重要商業(yè)模式之一。因此，合理管理樓盤大規(guī)模住宅精仿古裝修項(xiàng)目是非常必要的。
隨著天津市濱海新區(qū)的開發(fā)，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)在過去的10年間每天都在經(jīng)歷日新月異的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。大批國內(nèi)大型企業(yè)總部不斷扎根空港區(qū)，眾多國際知名企業(yè)也紛紛在空港區(qū)投資建廠，導(dǎo)致空港區(qū)的常駐人口逐年增加。由于這些精英人才對住宅項(xiàng)目的開發(fā)要求不斷增加，導(dǎo)致全裝修住宅最適應(yīng)于目前的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。
精裝修作為住宅產(chǎn)業(yè)的重要組成之一，正在成為一種潮流和時(shí)尚，并在一定程度上拉動(dòng)和推進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的增長。推行和發(fā)展產(chǎn)業(yè)化住宅全裝修，是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展趨勢。已經(jīng)建設(shè)完成的天保名居花園、萬科新里程以及多個(gè)酒店式公寓均是全裝修住宅項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋心境也有部分全裝修住宅。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，精裝房在整個(gè)商品房地產(chǎn)市場中所占有的比例已越來越高，空港精裝房的數(shù)量也在不斷增長，比如，目前正在建設(shè)中的高端大型社區(qū)——意境蘭庭等項(xiàng)目。精裝房的大面積應(yīng)用，將推動(dòng)住房項(xiàng)目的精細(xì)化設(shè)計(jì)、精細(xì)化施工和精細(xì)化管理，將給傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系帶來全新的挑戰(zhàn)。
意境蘭庭項(xiàng)目精裝修工程是我公司規(guī)模較大的批量精裝修項(xiàng)目。該項(xiàng)目組通過建立包括組織保障、進(jìn)度控制、質(zhì)量保障、材料管理、現(xiàn)場組織和資料檔案等方面的管理制度，管控該精裝修項(xiàng)目，并初步探討了批量精仿古裝修項(xiàng)目的流程管理制度，這為公司承接大規(guī)模、大批量的精裝修項(xiàng)目提供了可靠的管控模式。
不同單位的管理制度和流程存在不同程度上的差異，因此，本文主要以個(gè)人觀點(diǎn)闡述精裝修工程的質(zhì)量控制。
所謂“全裝修住宅”，是指在住宅交付前，所有規(guī)模的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成，已具備基本使用功能的住宅工程。全裝修住宅是一種發(fā)展趨勢，從國家層面來看，推廣全仿古裝修成品住宅可滿足低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，有利于節(jié)能性社會(huì)的建設(shè)；從個(gè)人層面來看，購買全裝修成品住宅可以節(jié)省大量的人力、物力和時(shí)間，有利于提高人們的生活品質(zhì)滿意度。但從目前的客觀情況來看，全裝修住宅并沒有得到購房者的認(rèn)可，尤其隨著近幾年大力推廣全裝修住宅項(xiàng)目的實(shí)施，質(zhì)量糾紛頻增且呈擴(kuò)散趨勢，其中，不排除受房價(jià)波動(dòng)因素的影響。但作為矛盾的真正載體，工程質(zhì)量問題是不容忽視的。對于處理此類投訴，因評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不明晰和不統(tǒng)一，往往在處理過程中會(huì)遇到很多困難。我們認(rèn)為，加強(qiáng)全裝修住宅工程的施工質(zhì)量控制，是解決上述問題的有效途徑和關(guān)鍵所在。
1 投訴熱點(diǎn)和質(zhì)量通病
1.1 工程質(zhì)量的投訴熱點(diǎn)
全仿古裝修房的質(zhì)量問題，從消費(fèi)者滿意度調(diào)查來看，工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)是業(yè)主最不滿意的兩個(gè)方面。以空港區(qū)此類工程質(zhì)量投訴統(tǒng)計(jì)為例，主要的質(zhì)量問題有以下7種：①滲漏。包括廚衛(wèi)間滲漏、外窗滲漏和外墻滲漏。②地板和墻紙發(fā)黑、起鼓。③裂縫問題。包括墻體裂縫和石膏吊頂拼縫、開裂等。④地板和天然石材的色差問題。⑤室內(nèi)環(huán)境污染的控制要求。⑥應(yīng)成品保護(hù)不到位而造成的質(zhì)量瑕疵。比如窗框局部受損變形、地板面凹坑、臺面劃痕和石材拼塊破損等。⑦材料品質(zhì)。購房者對最終的仿古裝修效果期望較高，如果在收房時(shí)感到實(shí)際材料的品質(zhì)與想象的有差異，他們則會(huì)對部分材料的品質(zhì)不滿意。
1.2 質(zhì)量通病的防治
針對上述投訴熱點(diǎn)所反映的房屋質(zhì)量通病，應(yīng)結(jié)合具體實(shí)例，找到各類質(zhì)量通病的防治措施。
1.2.1 滲漏
1.2.1.1 廚房和衛(wèi)生間的防滲漏處理
廚房和衛(wèi)生間的防滲漏處理分為以下三方面：①為了確保防水涂料層與基層可靠黏結(jié)，基層應(yīng)平整、堅(jiān)實(shí)，徹底清除陰陽角、管根縫部和地漏等部位的表層殘余和突起異樣物，將陰陽角部位處理成平滑的圓弧角，增設(shè)異形部位附加層的防水措施。②應(yīng)在門檻石基層設(shè)置細(xì)石砼止水坎，并涂刷防水附加層反卷至門檻石下口。在基層鋪磚前，應(yīng)進(jìn)行閉水試驗(yàn)，以確保防水效果。③為了防止廚衛(wèi)門套木基層下段因爬水而受潮變形，門套底部至地面部位應(yīng)預(yù)留砼位置，砌筑與門套基層面平行的混凝土砌塊。在墻面粉刷平整后，還應(yīng)在靠廚衛(wèi)間的墻磚一側(cè)預(yù)留出貼磚安設(shè)的位置。
1.2.1.2 窗周的防滲漏處理
根據(jù)目前的保溫節(jié)能構(gòu)造要求，墻體材料普遍使用易吸水、導(dǎo)水的砼多孔磚或輕質(zhì)砌體材料。相對于傳統(tǒng)工藝而言，窗框四周保溫節(jié)能構(gòu)造要求的提高，增加了窗洞口預(yù)留尺寸控制和窗框縫隙填充質(zhì)量保障的難度。因窗周保溫增大了窗框縫隙，應(yīng)通過設(shè)置外窗下坎處細(xì)石混凝土擋坎，以減小窗框與混凝土基體間的間隙。此外，宜在窗周增設(shè)砼外框，并保證窗框外口四周的打膠質(zhì)量，以提高窗周的防水效果。
1.2.2 地板和墻紙相關(guān)問題的解決措施
1.2.2.1 地板和墻紙發(fā)黑、起鼓
地板和墻紙發(fā)黑、起鼓是因受潮而引起的。除環(huán)境濕度的影響外，趕工會(huì)造成鋪貼前的基層未完全干燥，后期水分開始散發(fā)的問題。因此，應(yīng)確保合理安排工期、工序，并借助水分測定儀確認(rèn)基層干燥度，等干燥度達(dá)到規(guī)范要求后再鋪貼。
1.2.2.2 地板的防潮處理
應(yīng)鋪設(shè)防潮墊，且要鋪滿、鋪勻。墻面面層設(shè)計(jì)為墻紙時(shí)，防潮墊應(yīng)自墻根陰角處斷開；當(dāng)墻面面層設(shè)計(jì)為乳膠漆時(shí)，防潮墊應(yīng)鋪?zhàn)詨Ω幗欠淳?0 mm處，并使墻根陰角呈圓弧狀，以有效防止水分侵入地板。
1.2.2.3 臨用用水房間墻紙受潮脫落的防治措施
在個(gè)別臨用水房間貼墻紙前，應(yīng)先在墻上涂抹防水涂料，然后用防水涂料調(diào)制的膩?zhàn)訚M刮，再按標(biāo)準(zhǔn)工藝鋪貼墻紙。
1.2.3 裂縫
1.2.3.1 墻面的防裂處理
墻體裂縫通常是受溫度影響而產(chǎn)生的，裂縫一般規(guī)律地分布在填充墻砌體與框架結(jié)構(gòu)的交界處。在建造過程中，已采取了塞縫布網(wǎng)等抗裂措施，在交付后的短期內(nèi)一旦出現(xiàn)裂縫，則需要重新開縫修補(bǔ)。如果在墻紙背面出現(xiàn)裂縫，則可能需要更換墻紙。因此，可采取以下3點(diǎn)措施加強(qiáng)處理：①選
